万科筹资方式剖析，万科融资方式和融资渠道,网赚项目彩票倍投可靠吗

在2018年秋季例会上，万科团体（SZ.000002以下简称“万科”）的主题词是“活下去”。“那时我们是基于居安思危的思量，没想到在今天，‘活下去’成了一个稀奇真实的存在。” 郁亮在3月17日晚间万科线上业绩会提到。

履职万科董事会主席的第四个年头，郁亮第一次在业绩会上戴起了口罩。他示意，疫情对每个人、每个企业来说，就像一场大考。“我们都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。”

这番话背后是，万科从开发端到营销端、客户端，再到财政端，险些每个端口正遭遇“黑天鹅”打击。最直观的数据是，万科2月条约销售金额280.3亿元，同比下降了35.1%。

万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上列出几组指标，受疫情影响，万科2、3月的认购销售额将削减510亿元；万科在武汉、宜昌和鄂州从1月23日后没有新增销售。

在物业交付方面，祝九胜示意，2020年一季度将有1万户延缓交付，整年延缓交付户数预计到达3.9万户；2020年万科项目开工比往年晚了40多天，相当于延迟了1/9的工时。交付延迟对万科未来1-2年的结算造成压力。

填补510亿元缺口

一切影响最终指向现金流指标。一边是流入削减，受2、3月认购销售金额削减影响，万科预计削减500多亿元的现金流入；一边是防疫等种种成本增添，春节时代，万科物业平均天天5.3万人在抗疫一线，增添支出到达2亿元，整个万科的抗疫成本跨越5亿元。

万科业绩会上，“现金流”一词一直贯串于治理层的谈话间，在过往实属罕有。作为中国财政状态最稳健的房地产公司之一，万科对自身生计状态也发生了焦虑。

“这场危急告诉我们，一种疾病在没有特效药与疫之前，只有依赖自己的免疫力和康健基础战胜病毒。”郁亮打了个譬喻称，而现金为王，手有余粮，正是企业免疫力之一。

万科对于现金流治理的迫切性早有眉目。2016年起，万科内部强调不在单纯将销售规模作为主要目的，而是更强调回款率，业绩考核尺度也从销售额转变为回款额。“要做到应收尽收，能回的尽快回，改善优化现金流。”祝九胜示意。

在土地及开发层面，万科推行“不囤地、不捂盘、不拿地王”，销售的住宅92%是中小户型。郁亮说，这是为了保证有足够的流动性，做到现金流平安。

财报显示，停止2020年12月31日，万科现金及现金等价物为1597.4亿元，同比削减约9.1%。其中，谋划流动发生的现金流量净额456.9亿元，同比增进35.9%，这是万科延续11年谋划性现金流为正；投资流动发生的现金流为-286.3亿元，同比增进了57.5%。

但万科筹资流动发生的现金流同比下降174.4%，主要是2020年偿还债务等支出比2018年增添所致。2020年万科偿还债务支出到达1007.2亿元，同比上涨36.4%；支付其他与筹资流动有关的现金约98.8亿元，同比增进250.4%。

虽然万科现金流足以笼罩938.9 亿元的年内到期债务，但停止2020年12月31日，万科短期乞贷达153.7亿元，同比上升51.96%；年内到期历久乞贷806.5亿元，同比增添14.5%。

硬币的另一面是房地产融资仍受到严酷羁系。祝九胜示意，从央行态度来看，现在对房地产的金融政策仍保持延续性、一致性和稳定性，无论是全球降息，照样国内降准等行动，对房地产的影响都不直接、不明显，“我们对政策带来的正面利好不敢给予太高预期。”

管好每一分钱

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在谈到应对疫情可能带来的负面影响时，祝九胜着重指出要加强对现金流的治理。“这种情形下，我们现金流治理的颗粒度应该更小。”他说，万科在推行当家人制度，BG（事业群）、BU（营业单元）以及一线谋划单元都要指定1位当家人，对所在谋划单元的收支确立日度、周度、月度监控。收支要保持动态匹配原则，收入少了，支出的颗粒度和精致度就要更强。

在万科内部，当家人制度已经举行了两个月，祝九胜透露，取得对照好的功效，现在组织的要求是管到每一个人，管好每一分钱。

为了保留更多现金，万科还调整了2020年的派息比例，拟每10股派送10.45元(含税)，合计派息118亿元，占归母净利润比例为30.38%。 而已往两年，万科的现金分红派息比例一直维持在35%左右。

“若是没有疫情，万科还会维持35%左右的派息比例，但人算不如天算，天算比不上病毒，这种时刻，我们有需要增添一些现金贮备，应对未来的生长和难题。”在3月18日的投资者集会上，郁亮示意。

这也是万科提出“收敛聚焦，牢固提升基本盘”一周年，但功效似乎并不理想。年报显示，2020年，万科实现销售金额6308.4亿元，同比增进3.9%，销售面积4112.2万平方米，同比增1.8%。

销售增速创下了万科历年新低，2017、2018年，销售增速划分为45.3%、14.5%。在TOP3房企中，碧桂园、恒大2020年销售增速划分约10.0%、9%，万科处于垫底位置。

叠加疫情影响，2020年万科面临挑战更为严重。祝九胜示意，2、3月削减的510亿元销售额，会尽可能在疫情好转后补上来。究竟前期需求后续会获得释放，只是释放节奏有待考察。根据万科内部观察，销售业绩下滑是小概率。

在交付环节，万科也在提前与客户、总包举行相同，在保证质量的前提下，尽可能把丢掉的40多天工期找回来。

南方区业绩垫底

现在万科开发营业的组织构架是总部加四大区域，2015-2017年三年间，南方区域与上海区域对销售业绩的孝敬比例领先、相互追赶；自2018年，南方区域最先遭遇挑战，从被北方区域反超到2020年的销售额垫底。

2020年，上海区域以2045.11亿元的销售额继续抢占头筹；南方区域以1274.23亿元首次排在最末位，在团体业绩中占比仅20.20%。

2020年5月，万科高级副总裁张纪文卸任南方区首，原万科团体执行副总裁、首席财政官孙嘉接任，他曾提到，南方区域是万科营业种类最多、战线最长的一个区域。

现在，孙嘉转岗南方区首近一年时间，外界对南方区域改变的动作颇为好奇。

在业绩会现场，祝九胜告诉经济考察网，南方区域以深圳、广州、珠海、厦门等沿海都市为主，这些都市公司从2014年就面临“拿到的土地越来越多是综合性用地”的征象，客户需求也越来越多样化，两个因素决议这些都市公司拿到的纯住宅、纯开发即售项目比例越来越低。综合住区及都市综合体项目两个营业自然即期销售的数目和比例没那么高，对全周期的谋划能力要求却很高。

“南方区域的合资人们照样异常起劲的，再给他们一点时间，不光谋划能力能够提升，即售开发营业的数目、数额以及我们自己重视的回款率、回款质量、谋划质量也都市有更大的提升。”祝九胜提到，他们对孙嘉的信心很足，也信赖孙嘉一定能够率领南方区域，将营业越做越好。

值得关注的另有，一直孝敬比例最少的中西部区域，却在去年实现1506.58亿元的销售额，一举跃居第二。

“前几年中西部区域的显示份额是很少的，主要是南方、北方和上海区域显示很精彩；近年来中西部区域显示提高很快，这跟都市的生长阶段有关联。”郁亮对经济考察网示意，万科四个区域像四个兄弟一样，经常你追我赶。每个区域的生长义务不太一样，然则谁也不服输，都憋着劲，很起劲在干活，使得整个万科有对照平衡的业绩显示。“每个区域之间不平衡的情形，历久来看，反而形成一种新的平衡和优势。”