珠宝店店外引流方法,商业地产运营模式剖析（中外地产合作开发模式）

一、单纯出租模式。

1、零星出租，各自谋划。

这种谋划模式下，开发商并不出售物业的产权。而是将物业支解开来，在确定了谋划主体的情形下，对各个商铺举行离开招商，租期一样平常为3年，期满之后视谋划情形双方协商是否续签条约。物业的治理方为统一治理，通常会为租户统一解决营业执照等相关手续。

这一模式一样平常都被大型专业批发市场所釆用，例如武汉的渊博屯电脑市场、大智路手机天下等等。

◆优点：

物业治理方议价能力强，可以实现连续稳固的资金流；
物业升值空间大，一旦形成品牌效应，物业价值将会迅速增添；
租期时间较短，能够实时调整谋划思绪。

◆瑕玷：

项目资金投入大，资金回笼速率较慢；
前期市场定位难度较大，一旦定位禁绝，损失伟大；

前期招商难度大；

对项目治理谋划能力要求髙，商户数目多，一样平常治理难度大。

2、整体出租，整体谋划。

这种谋划模式下，开发商并不出售物业，而是选择将物业整体打包出租或者大面积支解出租两种形式。

整体打包出租是指，开发商将整个物业谋划权完整的交给某家企业，该企业自力设计、运营，开发商不予过问，只是每年凭据条约协议向谋划方收取租金。接纳这种模式的开发商往往是实力雄厚，同时没有自己的专业商业运营团队，其主业往往是房地产开发。

◆优点：

模式简朴，开发企业一劳永逸，不需要确立专业的谋划团队，也不需要为物业的谋划投入精神，负担风险，每年收取牢固收益；

物业产权在手，可以通过抵押等方式融资，有利于资金获取；

物业的升值空间较大；

◆瑕玷：

项目收益低，回报率一样平常都在3%-5%之间；
租期较长，一样平常都是10-20年，套现难度大。

该种模式的适用类型为：

企业以住宅开发为主业，缺乏商业项目谋划治理团队和履历，然则实力壮大，有久远战略设计；
规模相对较小，谋划类型趋向守旧的开发商。

大面积支解出租是指将整个物业支解成面积较大的几个部门，划分租给谋划能力较强，谋划规模较大的商户。中型购物中央通常接纳这一模式。

相对于整体出租，有如下优瑕玷：

◆优点：

议价能力较强，租金收益相对较高；

涣散风险，当某一个商户谋划失败时，开发商可以迅速对应，不会对项目整体造成较大影响。

◆瑕玷：

项目整体设计难度较大、定位难；

招商要求较高，需要较强的甄别能力；
需要项目治理专业团队对一样平常谋划举行治理。

二、单纯出售模式。

1、整体出售。

这种模式下，商业项目的开发商仅仅是对项目的载体——修建物举行开发，严酷意义上来说，这并不是商业地产。

接纳这一模式的，往往是对商业项目不熟悉、没有兴趣，不计划进入这一领域，或者是企业实力较弱，资金压力较大的开发企业。

◆优点：

大大缓解资金压力，对资金不够雄厚的企业，短期见效快；

能够快速回笼资金，削减商业风险。

◆瑕玷：

失去了项目的所有权，只是充当了项目开发角色，并未真正进入商业项目。

2、零星销售、统一谋划。

所谓零星销售，是指“商铺全零售”或者“商铺产权全零售”。这种模式主要应用于商业街项目或者专业批发市场等大型商业地产项目，其中商业街最为多见。

“商铺全零售”是运营商（开发商）将项目整体划分为若干个面积相等或者不相等的中小型商铺，然后以类似于出售住宅地产的方式，购置者购置之后拥有商铺的产权，可以自己谋划，也可以转租给其他人，获取收益。然则项目的运营方对项目具有治理权，所有商铺必须遵守运营方的统一治理。

在此基础上，近几年又演化出“售后返租”（售后回租）这一模式。投资者在购置商铺产权之后，开发商和投资者约定，以一定的价钱租用购置者的商铺。

“商铺产权全零售”是指，项目运营方（开发商）将项目产权支解成若干份，投资者通过购置产权而不是现实的商铺的方式入股项目，成为股东。获得产权之后，依据项目的运营情形获得响应的收益，其中，项目的运营方卖力项目的整体运营治理。

◆优点：

开发商能够快速收回投入的资金，缓解资金压力，加速资金周转；
虽然出售了产权，然则掌握治理权，有利于统一谋划，打造项目品牌。

◆瑕玷：

物业整体被支解为若干部门，增添了治理难度，一旦治理不善，可能损害业主利益，引发矛盾。

3、零星销售、各自谋划。

这种模式与前一种相异之处在于，运营商（开发商）不再对整个商业项目举行统一治理，由商户自行安排谋划项目，运营方只是提供最基本的治理服务。

这种模式通常对照适合档次定位较低、规模较小的商业街。

◆优点：

有利于资金快速回笼。

◆瑕玷：

整体性差，不能形成品牌效应；
缺乏主力店，容易成为假冒伪劣商铺聚集地。

三、租售连系模式。

1、售后返租模式。

这种模式是先将物业出售给投资人，然后和投资人约定以一定的价钱或者租金回报的形式，取得物业的使用权。这样开发商既能通过出售商铺收回投资款，缓解资金压力，加速资金周转，降低风险，又能通过运营物业获得分外的收益。

◆优点：

出售物业之后，谋划权仍然获得统一，有利于整体谋划；

◆瑕玷：

所有权的支解，为日后，尤其是条约到期之后，需要面临重新选择谋划方式的问题，增添了运营成本。

2、部门出售部门出租模式。

这种模式现在在海内对照盛行，开发商通过出售部门物业，回笼部门资金，然后将剩余部门物业交给专业的运营团队卖力运营。这个运营团队可以是自己组建，也可以是从外面约请而来。

现在大型商业上面许多接纳这种模式，业内称之为“地产大湾+商业巨头”模式。即：开发商在项目立项之后，立刻与着名的商业企业达成协议，依据这些商业巨头的需要，连系自身的项目设计，科学合理的确定项目建设。在完成与商业巨头的互助之后，剩下的才店肆则天真处置，能卖则卖，不能卖就租。

◆优点：

能够在项目最先之前就完成大部门招商事情，削减日后招商成本，降低项目风险；

借助商业巨头的品牌效应，有利于剩余物业的招商；

合理的市场定位、品牌定位能够削减资源虚耗，降低开发运营成本。

◆瑕玷：

商业巨头普遍都是接纳租用物业的形式举行谋划，因此投资接纳期较长，未来不确定性增添，一定程度上提高了运营风险。

外洋商业地产主要开发运营模式

外洋商业地产最先较早，经由数十年的生长，已经形成了稳固的生长模式，其谋划模式主要分为出售产权和不出售产权两种。一样平常而言，大型商业地产项目普遍接纳出租模式，而中小型项目体量小，处置天真，谋划风险相对也较小，以是两种模式兼而有之。

1、大型商业地产开发运营模式。

家庭理财案例分析（普通家庭理财规划方案）

这种类型的商业地产项目体量重大，占地面积往往在10万平方米以上。投资主体较多，包罗：开发商、投资商、运营治理方、房地产信托及产业基金。这些投资者往往资金实力雄厚，由于这类商业地产项目虽然收益回报大，然则投资规模大、运营风险高，对投资者的资金要求响应的也高，实力较弱的投资者一样平常不会被允许进入。

大型商业地产项目普遍接纳只租不售的方式，他们通过对物业的历久持有，获取恒久收益。开发商控制物业的产权，将物业的谋划权交给专业的治理公司治理，通过专业公司有用运作，打造物业品牌，提高物业价值，从而提高物业租金以及周边区域地块价钱，获取分外利益。

这类商业地产项目最大的特点在于专业。无论是开发商、投资机构照样运营治理方，都是履历丰富极具竞争力的专业机构，同时这些项目介入者无论是规模照样业内影响力，都能为项目的建设、生长提供辅助。正是由于资金雄厚、运作专业，以是虽然风险较大，这种运营模式依然被外洋大型商业地产项目定为首选模式。

2、中型商业地产开发运营模式。

中型商业地产项目一样平常规模在3-10万平方米左右。项目的投资方除了与大型项目相似的投资机构外，另有以小我私家为主的商铺投资者以及资金相对较弱的小型投资机构。小我私家商铺投资者在西欧等具有成熟蓬勃的资源债券市场并不多见，以美国为例，小我私家投资者更倾向于将资金交给专业的房地产投资信托机构，由他们详细运作，间接的投资商业地产。

相对而言，泰国等东南亚国家的投资者更愿意小我私家之间投资商铺，造成这一差异的主要缘故原由大概有两点：一是西欧国家有成熟的资源债券市场，投资渠道众多，操作机构异常专业，而东南亚国家这一市场并不蓬勃；二是传统观念造成的，东南亚国家有购房置业的传统习惯。小我私家投资者和小型投资机构的介入，有利于资金回笼，加速资金周转速率，有用的环节项目开发商的资金压力。

中型商业地产项目不论是投资规模照样谋划规模都相对较小，较小的风险也决议了其天真性大于大型商业地产项目，因此既能够向大型商业地产一样接纳出租的模式历久持有，也可以接纳短期操作，出售产权，快速获取收益。其中出售产权的操作方式中，另有“售后返租”的模式。出售产权后，虽然物业仍然可以接纳统一治理、统一谋划的形式，然则由于没有产权，控制力度会削弱，可能会为历久的谋划埋下隐患，因此针对这一问题，开发商往往接纳“售后返租”模式，既能快速回笼资金，也能确保历久稳固谋划。

3、小型商业地产开发运营模式。

小型商业地产项目一样平常指位于社区中央的商业项目，面积通常在3万平方米以下。由于它的规模小、资金投入小，风险也很小，因此受到包罗小我私家投资者、机构投资者在内的各方的青睐。

这类商业地产项目谋划异常天真，有出售产权的，也有出租的，从谋划效果来看，并没有很大区别。

综上所述，外洋商业地产项目的运营方式虽然已经很成熟，形成了生长定式，然则也不是一模一样的墨守成规，好比规模相对较小的中小型商业地产项目的操作模式中，既有出售产权模式，也有售后返租的形式，一切都是凭据详细情形详细剖析，异常天真有用。

中外商业地产开发运营模式对照及问题剖析

一、中外商业地产开发运营模式对照。

相较于海内商业地产开发运营，外洋商业地产最大的特点在于两个方面：

—是重视项现在期设计，包罗选址、定位、商圈辐射局限等对后期运营发生影响的因素；

二是重视项目的运营，通过极具专业靠山的运营机构来操作运营，降低风险，提高收益。

这种谋划不是简朴的买和卖，而是将整个物业看成一个产业，希望通过历久持有，打造成具有品牌效应的企业。当前外洋商业地产运作的主流，已经放弃了通过支解项目，出售产权，获取回报的住宅开发运营模式，而是接纳通过对项目的乐成谋划，获取历久稳固的回报，并在此基础上，行使品牌形成的影响力，选择开展连锁谋划或者将整个项目整体打包上市。

MALL OF AMERICA的乐成运作就是一个具有代表性的例子。

MALL OF AMERICA位于美国中部，1992年最先投入运营，此项目并不是新建的，而是由一个废旧的体育场改建而成，总修建面积500000平方米，典型的大型购物中央。相对于其他区域而言，美国中部区域属于经济欠蓬勃区域，居民消费能力相对较弱，商业空气也不够粘稠。

就是这样一个先天条件异常一样平常的商业项目，现在已经生长成为美国最大的shopping mall，拥有四个主力百货点，除去餐饮娱乐设施之外，商铺数目到达500多个，另有一个水底娱乐公园；牢固员工数目1万多人，年均客流量在200万人次以上。

MALL OF AMERICA的乐成有许多缘故原由，其中异常重要的一个是它的谋划理念。在项目建设初期，发商就制订的历久持有，将其大招成著名企业的设计，因此放弃了出售产权，快速接纳资金的计划，而是选择与着名的商业企业互助，吸引优异的商家和着名品牌入驻，包罗snoopy、水上乐园等那时在美国都异常有影响力的企业和品牌，这些着名企业的入驻，迅速为阛阓打响了名声，赢得了社会的关注。通过专业团队的运营，MALL OF AMERICA谋划的越来越好，有了品牌着名度，议价能力增强，项目的租金也逐渐增添，投入的成本也逐步收回。

二、我国商业地产开发运营存在的问题。

1998年以来，房地产被定位国民经济支柱产业之一，由于其高利润、低风险，引发了火爆的投资热潮，虽然履历了 2003年、2007年的低谷，现在依然是资金流向的重点行业。商业地产作为房地产的一个分支，在住宅地产市场竞争越来越猛烈的情形下，吸引了众多投资者的眼光。然则投资者只看到商业地产开发带来的高额利润，缺忽视了其中存在的问题。

1、资金泉源。

商业地产开发企业开发项目的资金主要分为两个部门：一是自有资金；二是商业银行贷款。商业地产项目的开发建设往往需要伟大的资金投入，少则几亿，多则几十亿，同时商业项目资金回报周期长，这样的资金需求对开发企业是异常大的压力。有的开发企业虽然有好的开发项目，却由于资金问题只能寻求和其他企业共同开发或者爽性将项目放弃；有的企业由于项目资金需求大，预算不足而发生财政风险，导致企业面临停业。由此可知，商业地产项目能否乐成开发运营，需要优越的手艺，需要壮大的治理能力，但更需要足够的资金做支持，没有高明的筹资能力和使用资金的手段，一切都是空谈。

此外，开发企业除了要面临项目自己的资金泉源问题，还需要面临其他因素的影响，例如资源市场的颠簸、国家宏观经济政策的转变。一旦市场流动性收紧，企业就很难从银行获得贷款，这无疑会让企业的资金链变得重要。因此，确保资金泉源的稳固性是商业地产开发企业需要面临的第一个重要问题

2、运营治理。

为了缓解资金压力，许多商业地产开发企业选择建了就卖的模式，即项目建设完成就以最快的速率将项目打散，支解开来出售，快速回笼资金，从而忽视了项目的后期运营治理。虽然前期销售情形很好，然则后期的谋划却异常难题，泛起招商杂乱、产权治理难等问题，最后导致项目无法继续谋划。此外，我国商业地产市场生长时间段，不够成熟，谋划模式对照落后，又缺乏专业的商业地产治理机构，极大的提高了运营成本，严重影响项目的盈利水平。

3、战略生长。

现在海内巨细房地产企业有十数力”之多，大部门企业都是没有生长战略的，只是赶上了海内房地产行业的“黄金十年”而大发其财。住宅地产利润最先下降之后，他们将眼光瞄准了商业地产，然则商业地产不同于住宅地产那样靠卖项目、卖产权获取利益，而是通过专心谋划、历久持有来获取收益。它的目的不仅仅在于赚钱，更多的是通过项目打造品牌，赢得消费者的认可，为企业的久远生长打基础。然则许多进入商业地产的房地产企业并没有完整的生长战略，而是接纳赚了钱就走的心态。这种缺乏战略思量的行为，在商业地产领域，不仅会限制企业自身的未来生长，还会给进驻的商家的谋划造成难题。

三、我国商业地产开发运营存在问题的缘故原由。

1、盲目建设、无序开发。

马克思指出“10%的利润，资源就会被四处使用；50%的利润，资源就会铤而走险”。房地产也众所周知的高利润自然引发投资者蜂拥而至。许多投资者在不是十分领会商业地产、不明白商业地产与住宅地产的差异的情形下，用住宅地产开发谋划的思绪开发谋划商业地产；盲目的上马大型购物中央、shopping mall以及海内乐成的例子。由于缺乏专业商业地产开发团队，缺乏可靠的论证，项目选址、定位都不是十分准确；有的投资商看到某个项目运营的好，立刻想方设法在其四周建设一个类似的项目，妄图通过“抢生意”的方式赚取，使得商业网点结构过于麋集。一旦谋划的欠好，项目很可能成为烂尾楼，这种盲目的建设、无序的开发造成资源的严重虚耗。我国的商业地产最先的较晚，到现在不外10多年的时间，有些开发商虽然没有专业团队运作，然则由于抢占了先机，也同样赚的盆满钵满。然则随着越来越多有着专业靠山的外洋商业地产商进入，海内这些靠着一股“狠劲”在这一领域拼杀的开发商，将面临着伟大的危险。

2、项目开发与运营相脱节。

商业地产项目资金投入大，回报周期长，未来的谋划存在着许多的不确定性因素。许多开发商都是急功近利，把项目建设当成重点，抱着“卖完就走”的想法，快速收回资金，不在乎或者根本就没思量过项目未来的运营。为了能够更快、更多的获取利益，将整个物业的面积支解出售。这样做的结果是整个物业产权被打散，给后期的运营带来极大难题，许多投资者因此被套牢。有的开发商虽然知道统一产权的重要性，选择整体出租或者分租的谋划模式，将产权掌握在自己手里。怎样事前没有建设自己专业的运营团队，缺乏清晰明晰的设计，项目运营依然不乐成。

3、融资渠道单一。

现在商业地产项目开发主要的资金来自银行，企业自筹资金比例较低，一样平常在20—30%左右。对银行资金的太过依赖，使得商业地产项目面临着资金链断裂的风险，特别是当前房地产信贷规模收紧，市场流动性削弱的情形下。因此，从这个角度来说，商业地产单一的融资渠道对其生长是异常晦气的。

4、履历不足、人才紧缺。

我国商业地发生长时间不长，开发商大多数都是房地产开发企业尤其是住宅开发企业转变而来，无论是开发思绪照样履历，更多的是依据过往的，再有就是简朴的学习外洋的乐成履历，依葫芦画瓢，逐步试探，这样一来，势必会走许多弯路，造成许多虚耗。另一方面，我们有房地产开发的专业人才，也有商业领域优异代表，然则地产和商业连系所需要的复合型人才就异常少了。造成这一征象的主要有两个缘故原由，其一是大多数高等院校尚未开设这方面的专业课程，未能培育专业人才；其二是商业地产领域既能实干又能总结履历并能系统的表达出来的人太少。

5、都会设计不合理。

政府对都会的商业网点设计不合理，为了促进当地经.济生长、都会形象的提升，掉臂现实的经济状况、市民的消费能力，一味的上马大型商业项目，从而导致大量商铺闲置，给企业的生长带来难题。