房地产营销是做什么的，房地产营销计谋与手段,泡妞培训引流的方法

最近许多人都在关注“房地产渠道之恶”，一大波种种文章绵延不断，从时间点看，爆发点始于天津一则对渠道收费羁系的政策前后，背后的故事许多，龙头房企与渠道龙头的战争，就和中美毛衣站一样，时而你侬我侬，时而床头打架。

对于渠道来说，实在话题常议常青：在2015年，伟哥就写过一篇关于这个房地产渠道收费话题的文章：（2015年12月），现在文中的展望基本都变成了现实。

头条：为什么说链家这根绳，越来越勒紧所有人的脖子？

最近许多文章都在写房地产渠道，但实在说的靠谱的并不多（固然，这也不代表伟哥就能说靠谱了），实验一下，希望能用一篇文章也许写清晰现在的渠道江湖。

1：大部门文章都妖魔化贝壳渠道了，在所有渠道企业中，贝壳做的相对规范，这种规范不仅仅是洗与拓的比例，照样员工的素质上，不得不说，贝壳简直算是渠道内里的正规军。

2：找个大妈拉客，这应该不是贝壳正规军干的。但部门加盟的，另有经纪人外挂小蜜蜂不清扫这种可能性。固然，大妈一样平常都是散兵游勇的渠道占主力！整体看，若是说渠道里最规范的几家，一定有贝壳。

3：贝壳简直有了订价的话语权，基本垄断了市场，除了华南现在另有成规模的抵制，其他都会已经变成了，贝壳要收若干钱，市场也只能接受若干钱。从市场角度看，贝壳并不是由于不规范让人难受，而是规模后的订价权。能打败贝壳的估量也只有调控了，现在其他企业简直已经无力撼动。固然，贝壳的带客效果有些文章也简直夸张了，究竟渠道并不能完全笼罩成交。

4：大部门现在做营销的都要谢谢中国的反垄断法，若是不是怕垄断，天下二手房市场已经全都是绿色的，基本不用泛起贝壳。

5：大部门市场的渠道平均点位并不会太高，纵然在最近闹的异常欢跃的天津，平均渠道点位也并没有跨越3，固然也有个体企业的“骚操作”点位短期给的异常高，而点位一样平常跨越5%的，渠道公司谈判包销

6：泛起渠道成为销售主要渠道的缘故原由和限购是直接挂钩的，由于限购，以是购房群体中换房比例越来越高，二手房中介对自己的客户资源再行使，渠道从2011年后才最先蓬勃生长。

7：从未来的生长看，渠道为王是一定的，远的不说，近的都会，香港，开发商已经没有一毛钱营销用度，都是几个中介带客，卖若干给若干。

8：渠道的高点位，也是地方政府不允许降价导致的，降价就砸售楼处，这种情况下，给渠道点位，渠道给若干购房者，横竖不算降价，对于非新开盘项目来说，这是无奈之举。也算是渠道协助开发商家降价。

9：渠道有三宝，分期 价低 佣金高！

10：2019年，房地产全链条都不容易，除了房地产渠道。渠道赚了全行业的利润，以是在年底被眼红，被吊打，难免。

1：“只截客，不拓客”，部门小渠道并没有能力拓客，只能截客。洗客，在销售眼里，分销职员没原则，在楼盘外抢客截客，有些案场分有自销和分销各自接客，就算自销接待分销客户。公司给的佣金也不一样，案场销售职员便以为分销剥夺了自己的资源。况且在有些有带看奖金的楼盘，分销中介分为了拿到带看奖，更是大爷大妈一组组的往售楼处带，让案场销售为这些水客花费精神。

12：4P营销理论被归结为四个基本计谋的组合，即产物（Product）、价钱（Price）、渠道（Place）、宣传（Promotion）

13：渠道存在对中介自身营业的袭击！除了截客、洗客，真实的客户很大比例是来自二手房换房客户。

在当下许多都会，好比北京，新盘与二手房抢客户的征象显著泛起了。相比已往新居与二手房有价差，当下限竞房井喷，大部门客户都400-500万总价，大量的客户被中介先容去买了新盘，二手房卖不动了。而二手房卖不动了，再去新居买房的客户自然也就少了。以是很显著的可以看到，2019年，北京二手房萎缩有很大缘故原由是由于中介营业员被高佣金吸引主要介入了新盘销售。

14：市场不景气——开发商病急乱投医——渠道中介带客——项目直接高价比拼吸引渠道带客——高点位下，渠道中介不再开拓门店客户专心洗客户——谁也没客户了！

15：房地产都是看天用饭，市场好的时刻，不管是渠道照样贝壳，实在都没有话语权，在限价都会，谁看到有开发商找渠道？归根结底照样由于资金收紧，开发商对渠道的需求才增添。

16：渠道对于开发商来说简直是一件冬天湿透了的棉袄，穿着简直冷，但脱了更冷！

17：现在许多开发商也在自建渠道，渠道并不完全是妖魔化事物，用好用坏双刃剑！

18：对于渠道来说，现在基本是一个区域谁点位最高，谁有一点用处，其他项目简直被绑架了，只能提高点位。

19：众人只见渠道现在吃肉，没看到的是渠道也真贴地飞，小蜜蜂为了你能收一张楼盘传单，真给你下跪。以是辛劳钱简直不容易，

20：为什么中介现在爱干渠道，伟哥做过二手房营业员，卖一套二手房要求维护客户与房主两家，现在大部门中介公司都根据客户、房源、成交来分佣金，看着一单收20万佣金，但一分就没若干了，但新居，开发商不用维护，客户一个人搞定，佣金就都是一个营业员的了。以是对于营业员来说，一定更努力推新居给购房者。

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21：房地产营销简直有许多花拳绣腿，但在冬天不管用了。

22：传统署理吃不到蛋糕，对渠道吐槽难免。

23：为什么用渠道？还不都是狗日的投拓拿错了地！为什么要拿地，还不都是老板要业绩。为什么要业绩，还不都是排行榜闹的。

24：为什么用渠道？还不如是产物定位做错了？北京市场这么惨，一样有找关系也买不到的项目，买不到的神户型。

25：现在天津客户都知道管渠道要点位优惠 渠道现在反而不乐意高佣金 返点还要负担税点 有些高点位赚的还不如低点位的高。

26：营销是整个企业运营完成闭环的最后一部门，你前面无论做若干流动，若干套路，最后背锅的是营销，而渠道是营销的一个环节。

27：渠道盛行的今日市场，营销治理要点仍在系统治理，节点治理和心态治理上。找哪个渠道，给若干钱，什么时刻给，给的比竞争对手多照样少，哪个渠道更有用……变成了营销的主流内容，确实奏效，也确实被绑架。

28：客户在那里？怎样找到他？若何把他请到现场来？他为什么要来？他来了之后用什么方式能把他留住？相同什么内容？用什么道具、情景影响他？怎样最先谈这套屋子、谈价钱、详细的促销？

29：实在对于许多老牌开发商来说，给渠道钱，真不如让老业主带新。

30：已往许多家电企业，好比长虹美的之类的，订价权被国美苏宁获得，家电企业成了斜阳，而现在渠道商成为了行业订价龙头。

31：反而是做空调的格力，算是活的最好的家电企业，开发商内里也有完全用自己渠道的，好比融创，卖的也挺好。

32：看看地产天机里，基本都和渠道有关。渠道是有用的，然则妖魔化的不应该是渠道，而是渠道治理。

33：卖房归根结底照样看产物，看客户对项目的认可。渠道可以增量10-20%，但现在许多项目跨越一半的渠道成交，简直有很大问题。

34：渠道必须高佣金，简朴的说大部门渠道的点位都在2%以上，而这对于地价、资金成本都越来越高的开发商来说，简直是很难蒙受。

35：存在即合理，要是没有一点用，也不可能谁都上渠道，甚至给那么高的佣金。特别是市场欠好的时刻，对于开发商来说，哪怕点位再高，也是和销售挂钩的，成交一套给若干，这和岂论花若干钱到底能换来若干成交不确定相比，渠道的计费模式简直很容易接受。

36：开发商的营销说，渠道成了我们甲方的甲方了，现在开发商的营销负责人要到处跑中介公司门店，求带客。渠道带客来了还点将接待。我们这些甲方现在活得太太卑微了。归根结底照样甲方头脑。

37：地球人都知道，渠道收费都是根据各自名目支付给渠道公司的，和契税、中介费这些不一样，政策是没任何设施指定指导价钱的。

38：渠道费，有着差别的外衣，有的地方叫茶水费，有的地方叫选房费，有的地方叫好处费，有的地方叫团购费，许多时刻，还没有发票，有些都会纵然退房，也不会退渠道费。

39：渠道的本质是“挖掘客户”，这是一个充满想象力的事情，客户在哪儿？怎么找出来？基本上是把传统渠道的职能升级更新+行使时代工具。

40：五大职能：1.打电话 2.派单 3.商超社区巡展 4.大客户圈层 5.中介对接，一个优异的渠道专员，能醒目其中1-2项，甚至深度生长。

41：对于渠道事情来说，很主要的一个方面是【竞品阻挡】，渠道帮着你找到客户比帮你毁掉你竞品的客户更难

42：为什么用渠道？还不都是狗日的投拓拿错了地！为什么要拿地，还不都是老板要业绩。为什么要业绩，还不都是排行榜闹的。

43：骂渠道绑架的，都首先自己找找自己的缘故原由，专心拿地、专心做好产物、专心维护老业主，还怕什么被渠道绑架。第一性原理什么时刻都好使，只是看你干没干

44：现在开发商说自己被渠道绑架了，和昔时人人吐槽想上北青周四广告难一样，要找种种关系才能上广告。

自己项目欠好，自己拿地拿错了，自然就失去了话语权。现在有少数开发商连自己项目的卖点，都总结不出来，这还若何能怪渠道？固然，现在也有项目是自动被渠道绑架的，这部门看“地产天机”。

45：众人只见渠道现在吃肉，没看到的是渠道也真贴地飞，小蜜蜂为了你能收一张楼盘传单，真给你下跪，上周去一个郊区项目，等红灯的时刻，零下的天气，一哥们为了吸引人光膀子给我发某项目的传单，看得我眼泪下来了，以是辛劳钱简直不容易。