创客空间的盈利模式作用与意义是什么

2015年以来,为了打造中国经济增长新引擎,国务院出台了一系列推进“大众创业,万众创新”的政策。创业者们踏着时代的节点,各显神通,奏出时代最强音。为各类创业者提供空间及其他各类服务的创客空间也如雨后春笋般在各地开花。

2015年以来,为了打造中国经济增长新引擎,国务院出台了一系列推进“大众创业,万众创新”的政策。创业者们踏着时代的节点,各显神通,奏出时代最强音。为各类创业者提供空间及其他各类服务的创客空间也如雨后春笋般在各地开花。

创客空间崛起的背后,创客空间的运营者靠什么来盈利?创客空间如此繁多,真正能够为创客提供优质服务的创客空间又有多少?这个新兴领域,在经过大浪淘沙的竞争之后,又有哪些企业,最终会脱颖而出?

在经济“新常态”之下,为了打造经济发展的新引擎,国务院出台了一系列推进“大众创业、万众创新”的政策举措,多层次的政策扶持体系日渐形成。这进一步唤起了创客们的创业激情。在这股创业浪潮中,创客空间迅速落地,全面开花。

在创客空间供应井喷的背后,他们中的不少项目却存在盈利难题,甚至局部区域呈现过剩风险。盈利难、供应多,为何仍有企业青睐,这一新兴业务背后的真正机会点是什么?

地产商另类去库存

参与创客空间的运营者,来自多个维度。其中一类是地产开发商,他们希望通过差异化服务实现高租赁率,以及谋求转型获取高估值。实质上,这是一种房地产另类去库存方式,通过“供给侧改革”,盘活现有存量,迎合新需求。

近几年,商办物业市场的出租情况并不乐观。以目前领跑全国甲级写字楼租金涨幅的深圳为例。戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端称,2019年,深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰,可见供应量将达到“相当惊人”的226万平方米。

尽管在深圳未来供应中,总部物业的体量较大,占比约为65%,有鉴于以往总部物业延期率较高,所以实际供应量会有所缩小。戴德梁行华南及华西区董事总经理陈家龙指出,未来一两年仍存在风险。

仲量联行更是预测,2019年的深圳甲级写字楼空置率将会拉升至近20%。如果这一数字预测准确,那么从2014年末的3%空置率,到2019年的20%,深圳市场只用了两年。

然而,作为差异化服务出现的创客空间,其出租率出现分化,有的并不乐观。

尽管深圳前海蛇口片区新增注册企业增长迅速,平均每个工作日新增注册超过200家,但是需求有限,而且相当一部分初创团队更关注物业所在地附近的交通、居住情况,这使得深圳原关外地区大量的创空空间吸引力有限,出现空巢情况。

一名初创团队的创始人向《每日经济新闻》记者表示,寻找办公地点时,成本是考量因素之一,但并不在首位,“如果没有拿到融资,自己会凭借资源寻找一些低成本的办公场地,不会轻易进入租金换股权的”孵化器“;如果拿到融资,交通、内部创业氛围将成为优先考虑项,南山是首选,不考虑蛇口、龙岗等地,主要因为交通、地段问题”。

运营者的股权投资经

近年来,国内不少的银行存款通过各种新兴互联网金融平台、创新产品等渠道,转化为资产管理产品。2015年,中国的资产管理市场规模逼近70万亿元,而且仍在继续快速增长。这部分资金需要投资渠道,这也使得2015年上半年,创客融资较为容易。

在此背景下,创客空间的运营者通过零佣金、产业聚集等吸引创客,以换取后者的股权。实质是将创客的项目转变为资产端,进行股权投资。比如,蚂蚁创客空间的模式即零租金,它的做法是,创客转让5%股份,以换取免费办公场所等。

创客空间的盈利模式创客空间的盈利模式

36氪创办的“氪空间”模式,风险较小。与投资型孵化器直接投资不同,虽然氪空间不向入驻的创业团队收费,但是也不进行股权投资。它的盈利模式是通过举办线下活动如路演等,为风投基金推荐优秀项目。

然而,从2015年8月开始,创投投资遇冷。当时,清科统计数据显示,2015年8月,中国VC/PE市场共发生投资案例275起,披露总投资金额达39.57亿美元。虽然投资数量同比增加175%,金额同比增加164.79%,但环比7月,案例数减少了11.29%,金额下降了63.58%。

时下,另一部分运营者试图将创客这部分资源从股权投资标的,变为债权投资标的,比如租金分期等。

就目前来看,主流房地产商的创客空间均以租金作为主要收益来源,如SOHO 3Q等。另外,部分还需要通过物业销售保证现金流,比如华夏幸福基业产业园区70%的收入来自于物业销售,“以售养租”。通过嫁接第三方租金分期业务,既可以快速回款,也可以提前锁定出租率。

万科的产品除了收取租金、物业费,主要依靠收取增值服务费。比如广州万科云工坊,主要服务互联网科技、设计创意类产业,含有试水意味。深圳万科云则采取了类似优步的模式进行运营,其内部的设计公社将聚集大量建筑设计师,可以优先抢单万科的设计标。不过,克而瑞的研究指出,“由于是重资产运营模式,后续若无新的盈利途径,可能面临入不敷出的风险”。

看中土地转性的升值收益

很多旧有的工业厂房被改造成创客空间,在更新了屋内装修、赋予了建筑以文化、并聚集起时代最热的创业企业后,原有工业用地得以升值。

招商蛇口在上市前获得高估值的原因之一,即因为其在前海贸易区拥有大量工业用地,一旦转性,价值倍增。

具体到个案,位于蛇口的南海意库的前身便是旧厂房。改造后,荒废的产业园区被盘活,不仅被用作招商地产的总部基地,还用于出租,在内部聚集了一大批创意类小微企业,不仅活跃了该片区的消费氛围,还提升了片区内的住宅价格。

除了增值,推进工业用地转性还有政策风口。以上海为例,工业用地占比偏高,目前初步规划要将工业用地控制在500平方公里以内,因此将出现超过300平方公里的工业用地需要改造。

在此背景下,2015年底,金地商置与上海启客集团签署了合作协议。当时,其相关项目负责人曾向《每日经济新闻》记者表示,由于上海土地的获取成本递增,如何盘活外中环之间的存量用地,尤其上海市中心的大量工业用地就成了关键问题。

目前,金地商置“IBASE”系列的联合办公项目较有特色。其在深圳的项目,与一般地产开发商的项目不同,不设置过高的承租面积限制,将大空间分割成多个小型独立办公室,因而提供了一批租金总价低的办公空间。

WeWork

WeWork是一家于2010年在美国成立的房地产公司,专注于联合办公租赁市场。公司最初成立时,面积还不到300平方米。但公司成立近一个月后就实现了首次盈利,此后从未亏损。2014年,WeWork实现了1.5亿美元的营业收入,营业利润率达到30%,市场估值超过50亿美元,预计其2015年营业收入有望超过4亿美元。

盈利模式

1、向创业者(个人或公司)收取租金2、隐形回报获利。WeWork除了会员租金和配套服务收费之外,WeWork还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。

商业模式特点

1。地产开发到运营的轻资产创新2。办公楼宇产品形态的创新3。集约经营到共享经济的创新4。空间硬件到服务的变革

衍生服务

创客空间里的“中介”:各显神通赚佣金

◎每经记者白亚静

去美国西部淘金的路上,诞生了牛仔裤生意。

大众创业蓬勃发展之际,为创客空间招揽客户,并为创客提供各类服务的中介也随之诞生。与传统地产中介有所不同的是,这些新中介和他们所服务的客户一样,也是创业企业。

中介穿针引线

2015年8月,深圳创客周期间出台了《关于促进创客发展的若干措施(试行)》和《促进创客发展三年行动计划(2015年~2019年)》。

这些规划表示,从2015年开始,深圳这座城市每年将至少新增50个创客空间、10个创客服务平台以及新增创客3万人。这意味着,到2019年底,深圳创客空间数量有望达到200个、创客服务平台达到50个、创客超过10万人。

显然,这就存在一个可观的联合办公租赁市场,需要中介穿针引线。

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